URUSNIAGA TANAH: ANALISIS PERBANDINGAN ANTARA KANUN TANAH NEGARA 1965 DAN UNDANG-UNDANG TANAH ISLAM

Assalamualaikum.

Entry kali ini di bawah subjek Undang-undang Tanah Perbandingan. Assignment ini merupakan tugasan individu yang perlu dibuat dalam bentuk artikel. Terima kasih kepada Ustaz Yazid Ahmad, our papa, our beloved lecturer yang beri tajuk hebat ini pada ana. haha. Ustaz yang paling best bagi kami UNITY. Beliau bukan saja baik, malah suka belanja kami makan. Walaupun subjek ini antara subjek yang susah dan bosan, tapi jadi seronok sebab ustaz. 

Wp ini kali pertama ustaz mengajar subjek UU Tanah, ana lihat dia agak kekok tapi dia berusaha bagi kami faham. Dia akan ulang banyak kali point penting klo nampak kami blur je. Kami manja dengan ustaz, time class ni la kami nak mengadu dan cerita masalah kat ustaz. Ustaz layankan aja. Sebab tu kami panggil dia PAPA YAZID dalam kalangan kami(ustaz tak tau kami panggil dia papa). haha. Dah macam ayah kami. Ana pun senang dengan ustaz, kadang datang bilik ustaz nak pinjam buku la, minta sponser program kami la, bersembang la dan sebagainya. Dengan lecturer lain, tak beraninyeee. He's the only one! Bilik ustaz bersepah, penuh dengan buku. (>_<) Jadi kadang datang kemas, pastu ustaz bagi la upah. ahaha.. I really really miz him!

Ok, masuk kepada tajuk asal kita. Di bawah ini ana rungkaikan isi dapatan kajian ana. Tetapi bukanlah full artikel ana. Ana akan terus beri analisis perbandingan sahaja. Hanya isi penting sahaja ana berikan disini sebagai gambaran ringkas tentang apa perbezaan urusniaga tanah sivil dan Islam ya. Nak masuk semua memang terlalu panjang penjelasannya. Just 30% from the real artikel. Ok, lets check it out!

Oleh:

Zarith Norsyaheera Bt Elias

ABSTRAK

Artikel ini membincangkan konsep urusniaga tanah di dalam menentukan keesahan  urusniaga mengikut garis panduan undang-undang.Objektif penulisan ini adalah bertujuan untuk membuat perbandingan di antara urusniaga tanah menurut Kanun Tanah Negara 1965 dan Undang-undang Tanah Islam. Hasil dapatan menunjukkan bahawa urusniaga tanah menurut Kanun Tanah Negara 1965 menghendaki supaya semua transaksi urusniaga hendaklah dibuat dengan menggunakan borang-borang tertentu sepertimana dinyatakan dalam Jadual Pertama, KTN. Borang-borang itu hendaklah diikuti dengan proses pendaftaran di Pejabat Pendaftaran atau Pejabat Tanah Jajahan. Transaksi urusniaga tanah menurut Undang-undang Islam pula perlu adanya lafaz akad iaitu ijab dan kabul (offer and acceptance) yang  jelas dan terang bagi mengesahkan transaksi urusniaga tersebut.

Kata kunci:    konsep urusniaga tanah, keesahan urusniaga, perbandingan sivil dan Islam.

Tanah merupakan aset berharga bagi seseorang. Pemilikan terhadap

sesebuah tanah perlulah melalui proses urusniaga. Urusniaga tanah

di Malaysia yang terkandung di dalam Kanun Tanah Negara 1965

adalah berdasarkan sistem Torrens yang merupakan satu sistem

pentadbiran tanah berasaskan pendaftaran. Urusniaga tanah di

dalam Islam pula adalah lebih menyeluruh selaras dengan

kesyumulan syariah Islam itu sendiri. Apabila membicarakan

tentang undang-undang Islam, sumber rujukannya adalah

berdasarkan al-Quran, al-Sunnah, ijma’ dan Qias. Melalui

penulisan ini kita akan didedahkan dengan konsep urusniaga tanah

dari kedua-dua perspektif iaitu undang-undang sivil dan undang

undang Islam.

Menurut Kanun Tanah Negara 1965, hanya empat jenis urusniaga sahaja yang diiktiraf iaitu:

• Pindah milik (Transfers)
• Pajakan dan sewaan (Leases and Tenancies)
•  Gadaian dan Lien (Charges and Liens)
•  Ismen (Easement)

Manakala menurut Undang-undang Tanah Islam pula, keempat-empat elemen diatas boleh dibandingkan dengan urusan muamalat berikut:

• Hibah
• Al-Ijarah
• Al-Rahnu
• Hak Irftifaq

Urusniaga pindah milik yang terdapat dalam Kanun Tanah Negara mempunyai persamaan dan boleh dibandingkan dengan urusniaga hibah. Pajakan dan sewaan dalam KTN boleh dibandingkan dengan al-ijarah. Cagaran atau gadaian dalam KTN boleh dibandingkan dengan urusniaga al-rahn dan ismen dalam KTN boleh dibandingkan dengan hak irtifaq menurut undang-undang Islam. 

Perbandingan 1: Pindah Milik Dengan Hibah

Pindah milik dengan hibah membawa maksud yang sama iaitu perbuatan memindahkan atau memberi harta kepunyaan seseorang kepada seseorang yang lain. Namun hibah dilakukan secara sukarela tanpa ada sebarang balasan. Pindah milik menurut KTN pula, secara umumnya meliputi juga pajakan dan gadaian kerana urusniaga tersebut berpindah daripada seseorang kepada seseorang yang lain. Selain itu,dapat dilihatperbezaan antara pindahmilik dan hibah dari sudut untuk menentukan keesahan urusniaga tanah tersebut.

Pindah milik perlu melalui proses pendaftaran yang perlu dipatuhi oleh pihak-pihak yang berurus niaga dengan menggunakan suratcara yang telah ditentukan oleh KTN untuk menentukan keesahan pindah milik. Hibah tidak memerlukan proses tersebut kerana ia adalah pemberian sukarela yang tidak mengharapkan apa-apa balasan. Apa yang penting hibah perlu memenuhi syarat iaitu adanya pemberi hibah (al-wahib), penerima hibah (al-mauhub lahu), barang atau harta yang dihibahkan (al-mauhub) dan sighah (ijab dan qabul) di dalam menentukan keesahan pemindahan tanah tersebut. Kekurangan salah satu daripada elemen ini menyebabkan hibah tidak sah di sisi syarak.

Perbandingan 2: Pajakan/Sewaan Dengan Al-Ijarah

Pajakan di dalam KTN ialah apabila pemilik tanah (pemberi sewa) memberi kepada seorang lain satu kepentingan dalam tanahnya bagi satu tempoh yang kurang daripada milik kekal pemberi sewa. Selain pendaftaran, tempoh masa juga adalah penting dalam menentukan sesuatu pajakan. Al-ijarah pula membawa maksud akad yang berisi penukaran manfaat dengan jalan memberikan imbalan atau upah dalam jumlah tertentu. Apa yang penting dalam ijarah tanah ialah harus dijelaskan tujuannya. Apabila tujuannya tidak dijelaskan, maka ijarah menjadi fasid. Di samping itu, ijarah mestilah memenuhi rukun-rukunnya berbeza dengan pajakan yang tidak mementingkan rukun tersebut. Selain itu, ijarah dalam Islam tidak menetapkan tempoh seperti yang termaktub di dalam KTN untuk pajakan/sewaan.

Perbandingan 3: Gadaian/Lien Dengan Al-Rahnu

Gadaian dengan al-rahnu(tanah)ialah harta yang dijadikan jaminan. Gadaian di dalam KTN wujud apabila ia didaftarkan.Pendaftaran sesuatu gadaian tidak menyebabkan hak milik tanah berpindah daripada penggadai kepada pemegang gadaian. Al-rahnu di dalam Islam pula perlu memenuhi rukun-rukun yang telah ditetapkan untuk menjadikan ianya sah menurut syarak. Rukun yang perlu dipenuhi ialah penggadai, penerima gadaian, barang gadaian, tanggungan gadaian dan sighah. Barang gadaian adalah satuamanah yang harus dijaga sebaik- baiknya.Di samping itu, di dalam Islam, barang yang dapat digadaikan adalah barang yang memiliki nilai ekonomi seperti tanah.

Perbandingan 4: Ismen Dengan Hak Irtifaq

Ismen dengan hak irtifaq adalah perkara yang sama. Ia merupakan hak untuk mendapatkan faedah ataupun manfaat daripada tanah yang bersebelahan. Yang membezakan kedua urusniaga ini adalah pendaftaran yang mana ismen memerlukan pendaftaran berdasarkan borang yang telah ditetapkan namun tidak bagi hak irtifaq. Hak lalu lalang di atas tanah atau disebut al-murur adalah ismen yang paling common. Jelas bahawa undang-undang Islam mengiktiraf hak irtifaq. Sesuai dengan kesyumulan Islam itu sendiri yang mana Islam menuntut umatnya supaya menghormati hak-hak jiran termasuklah dalam urusan urusniaga tanah ini.

Walaupun ciri-ciri ismen dengan hak irtifaq dilihat berbeza, namun secara umumnya perkara tersebut membawa maksud yang sama. Ismen menekankan ciri utamanya hendaklah wujud tanah dominan dan servien. Hak irtifaq pula memberi penekanan bahawa ciri utama ialah ia berlaku ke atas harta tak alih tanpa melabelkan panggilan bagi tanah-tanah yang terlibat dalam hak irtifaq tersebut. 

Kesimpulan

Secara umumnya dapat dibuat kesimpulan bahawa Kanun Tanah Negara hanya memberi perhatian kepada dua perkara utama dalam apa-apa urus niaga tanah, iaitu penggunaan instrumen tertentu dan pendaftaran transaksi urus niaga tersebut mengikut kehendak Bahagian Lapan Belas iaitu pendaftran urus niaga. Kanun Tanah Negara tidak menyentuh langsung tentang akad, iaitu ijab dan qabul di dalam semua jenis urusniaga tanah.

Undang-undang muamalat Islam memberi penekanan kepada akad di dalam menentukan sah atau tidaknya sesuatu transaksi urusniaga tanah. Jika akad urusniaga tanah telah berlaku di antara pihak-pihak yang terlibat, maka hukum urusniaga itu dianggap sah di dalam undang-undang Islam. Ini bermaksud urusniaga Islam mementingkan pematuhan kepada rukun-rukun yang lebih umum.

Berdasarkan perbandingan yang telah dibuat, jelas menunjukkan bahawa urusniaga tanah yang terkandung di dalam KTN mempunyai persamaan dan perbezaan  dengan urusniaga tanah di dalam Islam. Islam lebih dahulu terkehadapan di dalam memperuntukkan undang-undang tersebut cuma urusniaga tersebut lebih menyeluruh perbincangannya. Ini menunjukkan Islam sebagai agama yang syumul telah menyediakan hukum-hukum muamalat yang lengkap kepada umat manusia untuk dipraktikkandalam kehidupan seharian. Wallahua’lam 

Sumber:

Perlembagaan Persekutuan

Kanun Tanah Negara 1965

Al-Majallah. 1991. Perkara 405. jld.1.

Al-Subki.1980. Takmilah al-Majmu’ Syarh al-Muhazzab. jld. 12. Maktabah al-Irshad.

Asy-Syarbini. 1978. Al-Khatib Mughni al-Muhtaj. Jil. 2. Beirut: Dar al-Fikr.

Ibrahim bin Lembut. 2003. Sistem Pengagihan Harta Pusaka Islam.  Kuala Lumpur :

            JAIM & MAIM.

Md Akhir Hj Yaacob.1994. Artikel 833.Al- Ahkam Al-Adliyah (Undang-undang Sivil

Islam), (Terj).Kuala Lumpur : Dewan Bahasa dan Pustaka.

Muhammad Murtada al-Zubaydi.  1306H. Taj al-‘Arus. Mesir: al-Matba‘ah al-

Khayriyyah.  jld.2.

Muhammad Wasitho Abu Fawas. 2013. Hukum Pegadaian dalam Fiqih ISLAM.

Ridzuan Awang. 1994. Undang-undang Tanah Islam: Pendekatan Perbandingan.

Selangor: Dewan Bahasa dan Pustaka.

Sa‘di Abu Jayb. 1993. al-Qamus al-Fiqhi Lughatan wa Istilahan. Damsyiq: Dar al-Fikr.

Salleh Buang. 1993. Undang-undang Tanah di Malaysia. Kuala Lumpur: Dewan

Bahasa dan Pustaka.

Sayid Sabiq. 1931. Fiqh Sunnah. Cetakan 1. Beirut:Dar al-Khattab al-Arabi.

Sayyid Sabiq. 1987. Fikih Sunnah. Jilid 13. Bandung : Al-Ma'arif.

Wahbah al-Zuhayliyy.Al-Fiqh al-Islamiyy wa adillatu. juz.4.

Wahbah al-Zuhaili. 2002.FiqhdanPerundangan Islam. Kuala Lumpur: Dewan Bahasa

danPustaka.

Jurnal dan Disertasi

Abdul Aziz Bin Mohamad Zin. 1986. Pajakan Harta Tanah: Satu Perbincangan dan

Pandangan. Shah Alam: UITM.

Anon. t.t. Resolusi Syariah Dalam Kewangan Islam.

Bahagian Pendaftaran Hak Milik. 2014. Garis Panduan Pendaftaran Urusniaga dan

Bukan Urusniaga Tanah, Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Wilayah

Persekutuan Kuala Lumpur.

Mohd Sabri Abdul Ghafar & Abdul Mumin Ab Ghani. 2006.  Manfaat Al-Ijarah Menurut

Perspektif Fiqh Empat Mazhab. Jurnal Fiqh. No.3.

Mohd Zamro Muda. 2009.  Instrumen Hibah: Analisis Hukum dan Aplikasi di Malaysia.

Jurnal Muamalat. Bil. 2.

Pekeliling Ketua Pengarah Tanah Dan Galian Persekutuan, Bilangan 24/1977,

Melepaskan Gadaian Dengan Membuat Pembayaran Kepada Pendaftar, (Disemak 2007).

Rusnadewi Abdul Rashid &Noor Inayah Yaakub. 2010.  Hibah: Isu Pindah Milik dan

Pembatalan Hibah Hartanah di Bawah Kanun Tanah Negara.Shariah Law Report.

Sehari Selembar Benang. 2007. Konsep Urusniaga di bawah Kanun Tanah Negara 1965.

Jurnal INSTUN. Siri 4.

Yazid  Ahmad & Ibnor Azli Ibrahim. 2006. Konsep Harta Menurut Perspektif Undang-

undang Islam dan Undang-undang Sivil: Satu Tinjauan. Jurnal Pengajian Umum. Bil.7. Bangi: Pusat Pengajian Umum UKM.

Rujukan Elektronik

Anisy Kurlillah A. Lahmad. 2011. Konsep Akad Rahn dan Ijarah Dalam Fiqh Muamalah.

http://caknenang.blogspot.com/ [25 April 2011]

Kholid Syamhudi. 2010. Gadai Dalam Islam. http://ekonomisyariat.com/[15 Jun 2010]

Laman Web Rasmi Pejabat Daerah danTanah Jempol, 2014, http://pdtjempol.ns.gov.my/

[27 April 2014]

Portal Rasmi Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan.  2014. Pemilik

Tanah. http://www.kptg.gov.my/[6 Mei 2014].

Portal Rasmi Pejabat Tanah dan Galian Selangor. 2014. Urusniaga Pindah Milik.  

http://ptg.selangor.gov.my/ [25 April 2014].

Utusan Online. 2014. http://www.utusan.com.my/utusan/Korporat. [20 Mac 2014]